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Loi ELAN : Une réforme pour l’amélioration des droits des copropriétés

La loi ELAN, ou loi pour l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, a pour objectif de réformer le droit immobilier. Plus globalement, c'est une loi ayant comme ambition la construction de plus de logements, la simplification des normes, la mise en service auprès des habitants des transitions énergétique et numérique ainsi que l'amélioration du droit de la copropriété.

Les changements concernant les assemblées générales des copropriétés

Cette réforme permet désormais aux copropriétaires de participer à l'assemblée générale par différents moyens : en étant physiquement présent, via la visioconférence ou par n'importe quel moyen de communication électronique suffisant à leur identification, mais également par correspondance à l'aide d'un formulaire à remplir. Par ailleurs, la loi ELAN autorise dès aujourd'hui un copropriétaire à réaliser la prise en charge allant jusqu'à 10% des voix de l'ensemble des copropriétaires (dont la sienne). Le mandataire pourra aussi être en mesure de déléguer son rôle. Ainsi, la loi ELAN vise à lutter contre l'absentéisme lors des assemblées, en particulier lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires, généralement considérée comme le temps fort de la vie d'une copropriété où est, entre autres, formulé le budget affecté au prochain exercice.

Une réforme renforçant l'assistance et le contrôle du conseil syndical

La loi ELAN a également pour conséquence la précision des relations entre le conseil syndical et le syndic. Parmi les différentes pénalités du syndic, ce dernier a dès à présent un mois afin de fournir au conseil syndical les documents relatifs à la gestion et à l'administration de l'immeuble dont le conseil a fait la demande. En cas de retard dans la transmission de ces pièces, des pénalités journalières doivent être appliquées. Le décret n°2019-503 les fixe à un montant minimal de 15€. Avec cette mesure, le conseil syndical pourra exercer un plus grand contrôle sur le travail du syndic.

Les fonds de travaux pour les copropriétés

Le syndicat des copropriétaires doit décider de la mise en place d'un fonds de travaux dans le but d'anticiper les futures dépenses liées aux travaux, sauf exceptions. Ce fonds est pourvu grâce à la cotisation annuelle que chaque copropriétaire a dans l'obligation de verser. En parallèle, le syndic se doit d'ouvrir un compte réservé spécifiquement à ces appels de fonds de travaux qui doivent permettre de faire face aux dépenses. Un syndic a la possibilité de réaliser plusieurs appels de fonds, allant des provisions du budget prévisionnel à celles liées aux dépenses non comprises parmi le budget prévisionnel, voire des appels pour des avances qui constitueront notamment la réserve anticipée au règlement de copropriété ou bien correspondant à l'échéancier. De son côté la loi ELAN détaille que cette affectation prend en compte d'une part l'existence de parties communes spéciales et d'autre part, de clefs de répartition des charges.

Quels changements avec la loi ELAN ?

Parmi les modifications apportées par cette réforme, s'applique dorénavant une diminution des délais de prescription concernant une copropriété ; ces délais ont en effet été réduits à une durée de 5 ans contre 10 ans auparavant. Dans les faits, le syndicat des copropriétaires n'a plus que 5 ans s'il souhaite par exemple réclamer le versement d'un impayé de charges de copropriété ; ce changement traduit en partie les restrictions imposées par la loi ELAN. Une autre restriction incite par ailleurs un copropriétaire à régler impérativement dans le courant de l'année non seulement l'intégralité de ses provisions du budget prévisionnel (en cas de non-respect des délais) mais également les paiements liés aux dépenses de travaux ainsi qu'aux cotisations du fonds travaux. La loi ELAN a aussi pour objectif de rendre, dans certains cas, une étude de sol obligatoire. Cette étude géotechnique concerne essentiellement les terrains situés au sein d'une zone à risque (les sols argileux en particulier). Outre la description exhaustive du terrain, la loi ELAN permet de déterminer quel système de fondation est le plus adapté au contexte géologique de la future construction. Enfin, il faut préciser qu'un article de la loi ELAN rend apte le gouvernement à appliquer des ordonnances ayant une incidence sur le statut de la copropriété. Parmi celles-ci, une ordonnance prévoit l'institution d'un code de la copropriété visant à regrouper et organiser l'intégralité des règles administrant le droit de la copropriété.

Les commentaires

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